Die 100% oder Vollfinanzierung

Fangen wir an mit einer Frage: Ist es sinnvoll sich, ohne jegliches Eigenkapital, den Traum vom Eigenheim zu erfüllen? Lassen Sie die Antwort gemeinsam ausarbeiten. Zur Zeit befinden sich die Zinsen auf einem historischen Tief, also das spricht eindeutig dafür. Nur aufgrund dieser Gegebenheit ist es überhaupt möglich ohne jegliches Eigenkapital zu bauen. Vor einigen Jahren hatten die Banken diese Finanzierungen nämlich  nicht im Programm. Und auch jetzt bietet Ihnen nicht jede Bank diese Möglichkeit an. Aber als junger Mensch hat man nicht immer die Chance sich einen Eigenkapitalstock von 40 - 50 000.- € aufzubauen. Lohnt es sich zu warten? Hier müssen Sie die zukünftige Teuerungsrate der Immobilien mit in Ihre Überlegung einbeziehen. Wenn Sie erst in einigen Jahren kaufen und sich Ihr Eigenkapital erspart haben, wird dieses, unter Umständen, je nach Lage, von der Preissteigerung aufgefressen. Der Vergleich der Immobilienpreise von 2008 zu 2018 für die beiden Städte München (+141% lt. einer Veröffentlichung der Immowelt AG am 29.01.2019) und Berlin (+140% lt. Immowelt AG) spricht eine deutliche Sprache. Die Entwicklungserwartung der Immobilienpreise für die Zukunft weist einen eindeutigen Zuwachs (teilweise bis zu 60%+ bis 2030) auf. Es ist wahrscheinlich das die Mieten im gleichen Verhältnis steigen.  Wir sind der Meinung, die aktuellen Gegebenheiten sprechen durchaus für den Kauf oder Bau eines Eigenheimes.

Mieten oder kaufen?

Wer mietet hat den Nachteil das seine Mieten im Laufe der Zeit steigen, wer kauft schafft sich Vermögen und die Belastung sinkt mit den Jahren im Vergleich zum Einkommen. Wie das genau funktioniert, sprechen unsere Berater gerne mit Ihnen durch.

So können Sie rechnerisch vergleichen "Was wäre denn drin?". Beachten Sie bitte, es handelt sich um eine Momentaufnahme. Die Mieten steigen zukünftig genau wie in der Vergangenheit, alleine durch die Anpassung an die Inflation.

Wie funktioniert ein Immobilienkauf?

Das geht so: Am Anfang steht die Idee. Was wollen Sie denn, kaufen oder bauen? Wenn Sie bauen wollen, besitzen Sie schon das Grundstück? Sollten Sie kaufen wollen, was wird es denn sein, eine Eigentumswohnung oder ein Haus? Sie sehen selbst, da der Kauf eines Eigenheimes eine weitreichende Entscheidung ist, müssen Sie sich im Vorfeld viele Gedanken machen wohin die Reise geht. Wir gehen jetzt der Einfachheit halber davon aus, Sie wollen eine Eigentumswohnung vom Makler oder von Privat erwerben. Nachdem Sie diese Entscheidung getroffen haben, ist es nun  wichtig mit Profis zu reden. Warum? Das ist einfach: Es gibt nicht nur eine Finanzierungsform, sondern viele unterschiedliche Ideen die zum Ziel führen. Endfällige Darlehen, Bausparfinanzierungen, die Zwischenfinanzierung, Annuitäten- und Förderdarlehen um nur ein paar wenige zu nennen. Jede dieser Finanzierungsformen bietet unterschiedliche  Abstufungen und Programme, je nach Anbieter. Sie haben allerdings nicht lange Zeit, denn, aller Wahrscheinlichkeit nach, sind Sie nicht der einzige Interessent. Die Regel ist, wer zuerst kommt, mahlt zuerst. Sie brauchen also eine Finanzierungszusage und zwar zügig. Ohne diese Finanzierungszusage der Bank (nur der Bank, niemals vom Vermittler) können Sie keinerlei Verpflichtung gegenüber dem Verkäufer eingehen. Blockieren Sie das Objekt durch eine Kaufzusage die Sie nicht einhalten können, sind Sie normalerweise zum Schadensersatz verpflichtet, im schimmsten Fall zahlen Sie sogar die Gebühren des Maklers. Das kann sehr teuer werden. Aber das passiert Ihnen nicht, Sie machen die Kaufzusage erst nach dem Sie die Finanzierungszusage der Bank in Händen halten. Beachten Sie bitte, die Bank braucht mindestens mehrere Tage für die Genehmigung. Die Prüfung einer Immobilienfinanzierung ist umfangreich und unterliegt strengen gesetzlichen Vorschriften. Wenn alles vorliegt, können Sie den Notartermin vereinbaren. Der Notar erstellt Ihnen einen Kaufvertragsentwurf. Dieser wird jeder der am Vertrag beteiligten Parteien zur Verfügung gestellt. Findet der Vertrag allgemeine Zustimmung, wird ein Termin zur Unterzeichnung vereinbart. Der Notar liest den Vertrag vor, alle Parteien unterzeichnen. Mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch werden Ihnen alle Rechte gesichert. Der Eigentumsübergang ist zwar noch nicht erfolgt, aber ab jetzt kann nur noch mit Ihrer Zustimmung über das Objekt verfügt werden. Eigentümer sind Sie erst nach der vollständigen Abwicklung und Eintragung im Grundbuch, eventueller Löschung der alten Grundschulden, Zahlung des Kaufpreises und der Kaufnebenkosten.

Die Zinsberechnung bei Annuitätendarlehen erfolgt im 30 Tageszeitraum. Dadurch ergibt sich bei monatlicher Ratenzahlung folgende Veränderung.

Wie Sie am Ende der Tabelle ersehen, ist zu Beginn des Jahres 2020 in diesem Beispiel nicht 191.940,- €, sondern nur 191.884,- €. Natürlich ist der Unterschied nicht groß, das kann er bei zwei Jahren und den niedrigen Zinsen nicht sein. Im Laufe der Zeit addiert sich das aber zu einem ordentlichen Betrag auf.

So vermeiden Sie schwere Fehler bei der Baufinanzierung

Fangen wir bei der Planung an:

Ein wichtiger Punkt ist, sich über die Kosten im Klaren zu sein. Eine sehr große Zahl von Mandanten kommt leider erst, wenn das Projekt aus dem Ruder läuft. Vermeiden Sie das und kontaktieren Sie uns in der Planungsphase, hier lässt sich alles noch steuern. Genauso wichtig wie zu wissen was das Projekt kosten wird, wahrscheinlich wird es sowieso teurer, ist die Kenntnis wieviel Eigenkapital zur Verfügung steht. Machen Sie eine Inventur und nehmen Sie nur wirklich verfügbare Gelder in Ihre Aufstellung. Nachdem das erledigt ist, streichen Sie mindestens die Hälfte und legen diesen Teil als Reserve (3-5 Monatsgehälter, je nach Vorhaben) zurück. Einer der schlimmsten Fehler ist es, Spitz auf Knopf zu kalkulieren. Es gibt ohnehin nicht viele Arten Eigenkapital das bei einer Baufinanzierung gerechnet wird:

• Vorhandener Grund und Boden - Sollten Sie bauen wollen, ist ein lastenfreies Grundstück ein echtes "Pfund" auf der Habenseite
• Spar- und Wertpapierguthaben - Sofern Sie es einbringen können und wollen, nehmen Sie nicht mehr als die Hälfte
• Muskelhypothek oder Eigenleistung - Oft überschätzt, verschiedene Banken rechnen aufgrund von schlechten Erfahrungen keine oder nur geringe Leistungen an

Wichtig! Sollten Sie als Bauherr private Bauhelfer einsetzen, also Freunde, Bekannte oder Verwandte, melden Sie diese Personen bei der BG Bau an. Grundsätzlich sind alle diese Hilfskräfte, egal ob bezahlt oder unentgeltlich tätig, Kraft Gesetz (§2 Abs. 2 SGB VII) gegen Arbeitsunfall versichert.

Beantragen Sie bei uns Ihren Bauherrenführerschein mit Zugang zu einem Expertennetzwerk mit Fachanwälten für Bau- und Architektenrecht.

• Vermittlung von juristischen Experten zur Vertragsprüfung,
• Vermittlung von Schlichtungsexperten

Gehen Sie auf Nummer sicher und vermeiden Sie teure Fehler.

Gefahren bei der Baufinanzierung

Nachfolgend haben wir eine kleine Tabelle erstellt, um Ihnen die Gefahr von niedrigen Zinsen in Verbindung mit einer niedrigen Tilgung aufzuzeigen. Mit einer niedrigen Baufinanzierungsrate wähnen sich viele in einem falschen Gefühl von Sicherheit. Das Hauptproblem ist die Tatsache, dass auf ein Zinstief immer ein Zins hoch folgt. Sollten Sie wenig getilgt haben und ausgerechnet in einer Zins Hochphase neu festschreiben müssen, kann sich ihre Haushaltsbelastung so dramatisch verändern, dass ein Notverkauf ihrer Immobilie nicht zu vermeiden ist.

Wie Sie aus dieser Tabelle ersehen können, unterscheiden sich die Beispiele nur im zugrunde liegenden Sollzinssatz und der daraus veränderten monatlichen Rate. Variante 1 war vor wenigen Jahren absolut üblich. Wegen des höheren Zinssatzes ist die Einsparung durch die Tilgung viel höher im Vergleich zu den niedriger verzinsten Varianten 2 und 3. Aufgrund dessen verändert sich die Laufzeit erheblich. Selbstverständlich gibt es Möglichkeiten hierauf einzuwirken, beispielsweise mit Sondertilgungen, wir wollen Sie hier für dieses Thema nur sensibilisieren

Immobilienfinanzierung trainieren

Testen Sie einfach was es heißt eine Immobilie zu besitzen. Das geht auch ganz leicht. Sie tragen im Moment Ihre monatliche Miete, sowie Ihre sonstigen Ausgaben. Kalkulieren Sie was der Kauf Ihrer Wunschimmoblie kosten würde und berechnen Sie mit den obigen Tools Ihre Belastung. Legen Sie sich die Differenz zu Ihrer Miete auf die Seite. Berechnen Sie auch die Nebenkosten mit 2,50 € pro qm². Auch diesen Betrag sollten Sie sparen können. Bedenken Sie bitte, aus einer Mietwohnung können Sie jederzeit ausziehen, einen Immobilienerwerb rückgängig zu machen ist letztendlich sehr teuer.