0172/1385957 oder 062532/6629750

Baufinanzierung

Egal wie Ihr Traumhaus

aussieht - wir haben die passende Finanzierung für Sie

 

Immobilienfinanzierungen

sind ein Spezialgebiet von uns. Hier können Sie von unserer Erfahrung bestens profitieren. Nutzen Sie unsere Baufitools um für sich einen Überblick über Ihre finanziellen Möglichkeiten zu gewinnen.

Der Immobilienfinanzierungsvergleich alleine zeigt zwar die Konditionen, aber eine Baufinanzierung kann aus verschiedenen Komponenten und Produkten zusammengestellt werden. Hier ist der Vergleich erheblich schwieriger und Sie sollten sich aus den über 300 Möglichkeiten doch eine Lösung maßschneidern lassen. Unsere Spezialisten stehen Ihnen dafür gerne zur Verfügung. Wenn sie Ihre Baufinanzierung umschulden wollen, sollten Sie zuvor verschiedene Berechnungen durchführen oder anstellen lassen.

Persönlich, jetzt und später

Unsere Kreditexperten sind für Sie da.

Kostenlos, keine versteckten Gebühren

Ihre Anfrage ist kostenfrei und unverbindlich, versprochen.

Individuell auf Sie abgestimmt

für die unterschiedlichsten Lebenssituationen

Schnell durch optimierte Abläufe

Wir arbeiten permanent an der Verbesserung der Abwicklung.

Die 100% oder Vollfinanzierung

Fangen wir an mit einer Frage: Ist es sinnvoll sich, ohne jegliches Eigenkapital, den Traum vom Eigenheim zu erfüllen? Lassen Sie die Antwort gemeinsam ausarbeiten. Zur Zeit befinden sich die Zinsen auf einem historischen Tief, also das spricht eindeutig dafür. Nur aufgrund dieser Gegebenheit ist es überhaupt möglich ohne jegliches Eigenkapital zu bauen. Vor einigen Jahren hatten die Banken diese Finanzierungen nämlich  nicht im Programm. Und auch jetzt bietet Ihnen nicht jede Bank diese Möglichkeit an. Aber als junger Mensch hat man nicht immer die Chance sich einen Eigenkapitalstock von 40 - 50 000.- € aufzubauen. Lohnt es sich zu warten? Hier müssen Sie die zukünftige Teuerungsrate der Immobilien mit in Ihre Überlegung einbeziehen. Wenn Sie erst in einigen Jahren kaufen und sich Ihr Eigenkapital erspart haben, wird dieses, unter Umständen, je nach Lage, von der Preissteigerung aufgefressen. Der Vergleich der Immobilienpreise von 2008 zu 2018 für die beiden Städte München (+141% lt. einer Veröffentlichung der Immowelt AG am 29.01.2019) und Berlin (+140% lt. Immowelt AG) spricht eine deutliche Sprache. Die Entwicklungserwartung der Immobilienpreise für die Zukunft weist einen eindeutigen Zuwachs (teilweise bis zu 60%+ bis 2030) auf. Es ist wahrscheinlich das die Mieten im gleichen Verhältnis steigen.  Wir sind der Meinung, die aktuellen Gegebenheiten sprechen durchaus für den Kauf oder Bau eines Eigenheimes.

Was können Sie sich leisten?

Testen Sie das mit unserem Budgetrechner, geben Sie die monatliche Belastung vor und Sie erhalten den maximalen Betrag, basierend auf den aktuell besten Zinsen.

Bitte bedenken Sie das es sich hierbei um eine Berechnung mit Konditionen handelt, die sich tagesaktuell ändern und bonitätsabhängig vergeben werden.

Mieten oder kaufen?

Wer mietet hat den Nachteil das seine Mieten im Laufe der Zeit steigen, wer kauft schafft sich Vermögen und die Belastung sinkt mit den Jahren im Vergleich zum Einkommen. Wie das genau funktioniert, sprechen unsere Berater gerne mit Ihnen durch.

So können Sie rechnerisch vergleichen "Was wäre denn drin?". Beachten Sie bitte, es handelt sich um eine Momentaufnahme. Die Mieten steigen zukünftig genau wie in der Vergangenheit, alleine durch die Anpassung an die Inflation.

Wie hoch sind denn die Nebenkosten?

Mit diesem Nebenkostenrechner bekommen Sie einen Überblick über die Notar- und Grundbuchkosten, sowie die zu zahlende Grunderwerbsteuer bei Kauf. 

Was bedeutet eigentlich Haushaltsrechnung?

Auch wenn es einfach aussieht, ist es das oftmals nicht. Die Haushaltsrechnung einer Bank unterscheidet sich im Allgemeinen von der Kalkulation die eine Privatperson anstellt. Haben Sie einmal ein private Vermögensbilanz erstellt? Gerade vor einem Schritt wie dem Immobilienerwerb sollten Sie sich selbst einmal kontrollieren.  Diese Bilanz muss auf jeden Fall positiv ausfallen. Eine Bank ist zu einer Überschussrechnung bei der Aufstellung der Finanzierung verpflichtet. Auf der Habenseite stehen natürlich das Nettoeinkommen (Ohne Gratifikationen, in vielen Fällen, je nach Bank, ohne Urlaubs- oder Weihnachtsgeld), Kindergeld und Nebeneinkommen (Renten, Kaltmieteinnahmen, Einkünfte aus Nebenjobs). Und dann die Ausgaben: Die Bank rechnet eine Pauschale pro Haushaltsmitglied. Das kann (es ist von der Bank abhängig) 750,- € für die Erste und 250,- € für die Zweite im Haushalt lebende Person sein, für jedes Kind dann auch 200,- € - 250,- €. Mit diesen Beträgen sind nur die Kosten des täglichen Bedarfs abgegolten. So kann das also aussehen: Die Familie Müller (verheiratet, 3 Kinder)  erzielt ein gemeinschaftliches Einkommen in Höhe von 2500.- €, für die ersten beiden Kinder bekommen die Müllers jeweils 204,- € Kindergeld, für das Dritte 210,- €. Also betragen die Gesamteinnahmen 3118.- €. Die benötigte Baufinanzierung für die 120 qm  Wohnung beträgt 250.000,- €. Daraus ergibt sich eine monatliche Belastung (Zins p.a. 1,8%, Tilgung 2,0%) 791,67 €. Zur Bewirtschaftung der Immobilie rechnet die Bank 2,50 € pro qm/Monat, hier in diesem Beispiel somit 300,-€. Da keine weiteren Kreditraten existieren, egibt sich hier ein  Überschuss von 276,33 €. Damit wäre die Haushaltsrechnung positiv und die Finanzierung zumindest rechnerisch möglich. Bitte beachten Sie, wir stellen hier eine sehr stark vereinfachte Form der Haushaltsrechnung dar. Sie dient nur dazu das Schema zu verdeutlichen.

Einkommen2500,-€
Kindergeld für 3 Kinder618,- €
insgesamt3118,- €
fiktive Haushaltspauschale
5 Personen, 1000 € Eltern +750 € für die Kinder
1750,- €
Baufinanzierung791,67 €
Bewirtschaftungskosten300 €
weitere Kreditratenkeine
Ausgaben2841,67 €
Überschuss3118.-€ - 2841,67= 276,33 €

Wie funktioniert ein Immobilienkauf?

Das geht so: Am Anfang steht die Idee. Was wollen Sie denn, kaufen oder bauen? Wenn Sie bauen wollen, besitzen Sie schon das Grundstück? Sollten Sie kaufen wollen, was wird es denn sein, eine Eigentumswohnung oder ein Haus? Sie sehen selbst, da der Kauf eines Eigenheimes eine weitreichende Entscheidung ist, müssen Sie sich im Vorfeld viele Gedanken machen wohin die Reise geht. Wir gehen jetzt der Einfachheit halber davon aus, Sie wollen eine Eigentumswohnung vom Makler oder von Privat erwerben. Nachdem Sie diese Entscheidung getroffen haben, ist es nun  wichtig mit Profis zu reden. Warum? Das ist einfach: Es gibt nicht nur eine Finanzierungsform, sondern viele unterschiedliche Ideen die zum Ziel führen. Endfällige Darlehen, Bausparfinanzierungen, die Zwischenfinanzierung, Annuitäten- und Förderdarlehen um nur ein paar wenige zu nennen. Jede dieser Finanzierungsformen bietet unterschiedliche  Abstufungen und Programme, je nach Anbieter. Sie haben allerdings nicht lange Zeit, denn, aller Wahrscheinlichkeit nach, sind Sie nicht der einzige Interessent. Die Regel ist, wer zuerst kommt, mahlt zuerst. Sie brauchen also eine Finanzierungszusage und zwar zügig. Ohne diese Finanzierungszusage der Bank (nur der Bank, niemals vom Vermittler) können Sie keinerlei Verpflichtung gegenüber dem Verkäufer eingehen. Blockieren Sie das Objekt durch eine Kaufzusage die Sie nicht einhalten können, sind Sie normalerweise zum Schadensersatz verpflichtet, im schimmsten Fall zahlen Sie sogar die Gebühren des Maklers. Das kann sehr teuer werden. Aber das passiert Ihnen nicht, Sie machen die Kaufzusage erst nach dem Sie die Finanzierungszusage der Bank in Händen halten. Beachten Sie bitte, die Bank braucht mindestens mehrere Tage für die Genehmigung. Die Prüfung einer Immobilienfinanzierung ist umfangreich und unterliegt strengen gesetzlichen Vorschriften. Wenn alles vorliegt, können Sie den Notartermin vereinbaren. Der Notar erstellt Ihnen einen Kaufvertragsentwurf. Dieser wird jeder der am Vertrag beteiligten Parteien zur Verfügung gestellt. Findet der Vertrag allgemeine Zustimmung, wird ein Termin zur Unterzeichnung vereinbart. Der Notar liest den Vertrag vor, alle Parteien unterzeichnen. Mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch werden Ihnen alle Rechte gesichert. Der Eigentumsübergang ist zwar noch nicht erfolgt, aber ab jetzt kann nur noch mit Ihrer Zustimmung über das Objekt verfügt werden. Eigentümer sind Sie erst nach der vollständigen Abwicklung und Eintragung im Grundbuch, eventueller Löschung der alten Grundschulden, Zahlung des Kaufpreises und der Kaufnebenkosten.

 

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Beginnen wir mit der Begriffsdefinition: Eine Annuität ist eine regelmäßige, jährlich fällige Zahlung. Diese setzt sich zusammen aus Zins und Tilgung. Bei dieser Art der Baufinanzierung spricht man von einem anfänglichen Tilgungssatz. Laut der Begriffsdefinition wäre also bei  jährlicher Zahlweise und einem Kredit (200.000.- €, Zins 1,5% p.a., anfängliche Tilgung 2,0%) eine Rate von 7000 € am Ende des Jahres zu bezahlen. Demzufolge hätten Sie dann 4000.- € getilgt und im nächsten Jahr wäre die Ausgangssumme 196.000,- €.

JahrKredit zum JahresanfangZins 1,5 %Tilgung anf. 2%Kredit zu Jahresende
2018200.00030004000196.000
2019196.00029404060191.940
2020191.9402879,104120,9187.819,1
2021187.819,12817,294182,71183.636,39

Sie sehen hier die beispielhafte Entwicklung bei einer theoretischen jährlichen Zahlweise am Ende des Jahres.

Die Zinsberechnung bei Annuitätendarlehen erfolgt im 30 Tageszeitraum. Dadurch ergibt sich bei monatlicher Ratenzahlung folgende Veränderung.

Monat/JahrKreditRate 7000 / 12Zins 1,5 %Tilgung anfgl. 2%
01/18200.000583,33250,00
333,33
02/18199666,67
583,33
249,58
333,75
03/18199332,92
583,33
249,17
334,16
04/18198998,76
583,33
248,75
334,58
05/18198664,18
583,33
248,33
335
06/018198329,18
583,33
247,91335,42
07/18197993,76
583,33
247,49335,84
08/18197657,92
583,33
247,07336,26
09/18197321,66
583,33
264,65336,68
10/18196984,99
583,33
246,23337,10
11/18196647,89
583,33
245,81337,52
12/18196310,37
583,33
245,39337,94
01/19195972,43
583,33
244,97338,36
02/19195634,06
583,33
244,54338,79
03/19195295,27
583,33
244,12339,21
04/19194956,06
583,33
243,70339,63
05/19194616,43
583,33
243,27340,06
06/819194276,37
583,33
242,85340,48
07/19193935,88
583,33
242,85340,91
08/19193594,97
583,33
242,42341,34
09/19193253,64
583,33
241,99341,76
10/19192911,87
583,33
241,57342,19
11/19192569,68
583,33
241,14342,62
12/19192227,07
583,33
240,71343,05
Ende 2019191884,02

Wie Sie am Ende der Tabelle ersehen, ist zu Beginn des Jahres 2020 in diesem Beispiel nicht 191.940,- €, sondern nur 191.884,- €. Natürlich ist der Unterschied nicht groß, das kann er bei zwei Jahren und den niedrigen Zinsen nicht sein. Im Laufe der Zeit addiert sich das aber zu einem ordentlichen Betrag auf.

So vermeiden Sie schwere Fehler bei der Baufinanzierung

Fangen wir bei der Planung an:

Ein wichtiger Punkt ist, sich über die Kosten im Klaren zu sein. Eine sehr große Zahl von Mandanten kommt leider erst, wenn das Projekt aus dem Ruder läuft. Vermeiden Sie das und kontaktieren Sie uns in der Planungsphase, hier lässt sich alles noch steuern. Genauso wichtig wie zu wissen was das Projekt kosten wird, wahrscheinlich wird es sowieso teurer, ist die Kenntnis wieviel Eigenkapital zur Verfügung steht. Machen Sie eine Inventur und nehmen Sie nur wirklich verfügbare Gelder in Ihre Aufstellung. Nachdem das erledigt ist, streichen Sie mindestens die Hälfte und legen diesen Teil als Reserve (3-5 Monatsgehälter, je nach Vorhaben) zurück. Einer der schlimmsten Fehler ist es, Spitz auf Knopf zu kalkulieren. Es gibt ohnehin nicht viele Arten Eigenkapital das bei einer Baufinanzierung gerechnet wird:

  • Vorhandener Grund und Boden - Sollten Sie bauen wollen, ist ein lastenfreies Grundstück ein echtes "Pfund" auf der Habenseite
  • Spar- und Wertpapierguthaben - Sofern Sie es einbringen können und wollen, nehmen Sie nicht mehr als die Hälfte
  • Muskelhypothek oder Eigenleistung - Oft überschätzt, verschiedene Banken rechnen aufgrund von schlechten Erfahrungen keine oder nur geringe Leistungen an

Wichtig! Sollten Sie als Bauherr private Bauhelfer einsetzen, also Freunde, Bekannte oder Verwandte, melden Sie diese Personen bei der BG Bau an. Grundsätzlich sind alle diese Hilfskräfte, egal ob bezahlt oder unentgeltlich tätig, Kraft Gesetz (§2 Abs. 2 SGB VII) gegen Arbeitsunfall versichert.

Beantragen Sie bei uns Ihren Bauherrenführerschein mit Zugang zu einem Expertennetzwerk mit Fachanwälten für Bau- und Architektenrecht.

  • Vermittlung von juristischen Experten zur Vertragsprüfung,
  • Vermittlung von Schlichtungsexperten

Gehen Sie auf Nummer sicher und vermeiden Sie teure Fehler.

Gefahren bei der Baufinanzierung

Nachfolgend haben wir eine kleine Tabelle erstellt, um Ihnen die Gefahr von niedrigen Zinsen in Verbindung mit einer niedrigen Tilgung aufzuzeigen. Mit einer niedrigen Baufinanzierungsrate wähnen sich viele in einem falschen Gefühl von Sicherheit. Das Hauptproblem ist die Tatsache, dass auf ein Zinstief immer ein Zins hoch folgt. Sollten Sie wenig getilgt haben und ausgerechnet in einer Zins Hochphase neu festschreiben müssen, kann sich ihre Haushaltsbelastung so dramatisch verändern, dass ein Notverkauf ihrer Immobilie nicht zu vermeiden ist.

Basisdaten zu den FinanzierungenVariante 1Variante 2Variante 3
Darlehensbetrag250.000250.000250.000
Zinsfestschreibung30 Jahre30 Jahre30 Jahre
Zahlweisemonatlichmonatlichmonatlich
anfänglicher Tilgungsatz1,01,01,0
Gebundener Sollzinssatz5,53,51,5
mtl. Rate1354,17937,50520,83
Restschuld zum Ende der Sollzinssbindung59.664,19117.622,35155.354,75
Getilgter Betrag bis dahin190335,81132,377,6594.645,25
Gesamtlaufzeit des Darlehens34 Jahre 1 Monat43 Jahre 0 Monate61 Jahre 1 Monat

Wie Sie aus dieser Tabelle ersehen können, unterscheiden sich die Beispiele nur im zugrunde liegenden Sollzinssatz und der daraus veränderten monatlichen Rate. Variante 1 war vor wenigen Jahren absolut üblich. Wegen des höheren Zinssatzes ist die Einsparung durch die Tilgung viel höher im Vergleich zu den niedriger verzinsten Varianten 2 und 3. Aufgrund dessen verändert sich die Laufzeit erheblich. Selbstverständlich gibt es Möglichkeiten hierauf einzuwirken, beispielsweise mit Sondertilgungen, wir wollen Sie hier für dieses Thema nur sensibilisieren

Immobilienfinanzierung trainieren

Testen Sie einfach was es heißt eine Immobilie zu besitzen. Das geht auch ganz leicht. Sie tragen im Moment Ihre monatliche Miete, sowie Ihre sonstigen Ausgaben. Kalkulieren Sie was der Kauf Ihrer Wunschimmoblie kosten würde und berechnen Sie mit den obigen Tools Ihre Belastung. Legen Sie sich die Differenz zu Ihrer Miete auf die Seite. Berechnen Sie auch die Nebenkosten mit 2,50 € pro qm². Auch diesen Betrag sollten Sie sparen können. Bedenken Sie bitte, aus einer Mietwohnung können Sie jederzeit ausziehen, einen Immobilienerwerb rückgängig zu machen ist letztendlich sehr teuer.