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Baufinanzierung

Egal wie Ihr Traumhaus

aus­sieht — wir haben die pas­sen­de Finan­zie­rung für Sie

 

Immobilienfinanzierungen

sind ein Spe­zi­al­ge­biet von uns. Hier kön­nen Sie von unse­rer Erfah­rung bes­tens pro­fi­tie­ren. Nut­zen Sie unse­re Bau­fi­tools um für sich einen Über­blick über Ihre finan­zi­el­len Mög­lich­kei­ten zu gewinnen.

Der Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rungs­ver­gleich allei­ne zeigt zwar die Kon­di­tio­nen, aber eine Bau­fi­nan­zie­rung kann aus ver­schie­de­nen Kom­po­nen­ten und Pro­duk­ten zusam­men­ge­stellt wer­den. Hier ist der Ver­gleich erheb­lich schwie­ri­ger und Sie soll­ten sich aus den über 300 Mög­lich­kei­ten doch eine Lösung maß­schnei­dern las­sen. Unse­re Spe­zia­lis­ten ste­hen Ihnen dafür ger­ne zur Ver­fü­gung. Wenn sie Ihre Bau­fi­nan­zie­rung umschul­den wol­len, soll­ten Sie zuvor ver­schie­de­ne Berech­nun­gen durch­füh­ren oder anstel­len lassen.

Persönlich, jetzt und später

Unse­re Kre­dit­ex­per­ten sind für Sie da.

Individuell auf Sie abgestimmt

für die unter­schied­lichs­ten Lebenssituationen

Kostenlos, keine versteckten Gebühren

Ihre Anfra­ge ist kos­ten­frei und unver­bind­lich, versprochen.

Schnell durch optimierte Abläufe

Wir arbei­ten per­ma­nent an der Ver­bes­se­rung der Abwicklung.

Die 100% oder Vollfinanzierung

Fan­gen wir an mit einer Fra­ge: Ist es sinn­voll sich, ohne jeg­li­ches Eigen­ka­pi­tal, den Traum vom Eigen­heim zu erfül­len? Las­sen Sie die Ant­wort gemein­sam aus­ar­bei­ten. Zur Zeit befin­den sich die Zin­sen auf einem his­to­ri­schen Tief, also das spricht ein­deu­tig dafür. Nur auf­grund die­ser Gege­ben­heit ist es über­haupt mög­lich ohne jeg­li­ches Eigen­ka­pi­tal zu bau­en. Vor eini­gen Jah­ren hat­ten die Ban­ken die­se Finan­zie­run­gen näm­lich  nicht im Pro­gramm. Und auch jetzt bie­tet Ihnen nicht jede Bank die­se Mög­lich­keit an. Aber als jun­ger Mensch hat man nicht immer die Chan­ce sich einen Eigen­ka­pi­tal­stock von 40 — 50 000.- € auf­zu­bau­en. Lohnt es sich zu war­ten? Hier müs­sen Sie die zukünf­ti­ge Teue­rungs­ra­te der Immo­bi­li­en mit in Ihre Über­le­gung ein­be­zie­hen. Wenn Sie erst in eini­gen Jah­ren kau­fen und sich Ihr Eigen­ka­pi­tal erspart haben, wird die­ses, unter Umstän­den, je nach Lage, von der Preis­stei­ge­rung auf­ge­fres­sen. Der Ver­gleich der Immo­bi­li­en­prei­se von 2008 zu 2018 für die bei­den Städ­te Mün­chen (+141% lt. einer Ver­öf­fent­li­chung der Immo­welt AG am 29.01.2019) und Ber­lin (+140% lt. Immo­welt AG) spricht eine deut­li­che Spra­che. Die Ent­wick­lungs­er­war­tung der Immo­bi­li­en­prei­se für die Zukunft weist einen ein­deu­ti­gen Zuwachs (teil­wei­se bis zu 60%+ bis 2030) auf. Es ist wahr­schein­lich das die Mie­ten im glei­chen Ver­hält­nis stei­gen.  Wir sind der Mei­nung, die aktu­el­len Gege­ben­hei­ten spre­chen durch­aus für den Kauf oder Bau eines Eigenheimes.

Was können Sie sich leisten?

Tes­ten Sie das mit unse­rem Bud­get­rech­ner, geben Sie die monat­li­che Belas­tung vor und Sie erhal­ten den maxi­ma­len Betrag, basie­rend auf den aktu­ell bes­ten Zinsen.

Bit­te beden­ken Sie das es sich hier­bei um eine Berech­nung mit Kon­di­tio­nen han­delt, die sich tages­ak­tu­ell ändern und boni­täts­ab­hän­gig ver­ge­ben werden.

Mieten oder kaufen?

Wer mie­tet hat den Nach­teil das sei­ne Mie­ten im Lau­fe der Zeit stei­gen, wer kauft schafft sich Ver­mö­gen und die Belas­tung sinkt mit den Jah­ren im Ver­gleich zum Ein­kom­men. Wie das genau funk­tio­niert, spre­chen unse­re Bera­ter ger­ne mit Ihnen durch.

So kön­nen Sie rech­ne­risch ver­glei­chen “Was wäre denn drin?”. Beach­ten Sie bit­te, es han­delt sich um eine Moment­auf­nah­me. Die Mie­ten stei­gen zukünf­tig genau wie in der Ver­gan­gen­heit, allei­ne durch die Anpas­sung an die Inflation.

Wie hoch sind denn die Nebenkosten?

Mit die­sem Neben­kos­ten­rech­ner bekom­men Sie einen Über­blick über die Notar- und Grund­buch­kos­ten, sowie die zu zah­len­de Grund­er­werb­steu­er bei Kauf. 

Was bedeutet eigentlich Haushaltsrechnung?

Auch wenn es ein­fach aus­sieht, ist es das oft­mals nicht. Die Haus­halts­rech­nung einer Bank unter­schei­det sich im All­ge­mei­nen von der Kal­ku­la­ti­on die eine Pri­vat­per­son anstellt. Haben Sie ein­mal ein pri­va­te Ver­mö­gens­bi­lanz erstellt? Gera­de vor einem Schritt wie dem Immo­bi­li­en­er­werb soll­ten Sie sich selbst ein­mal kon­trol­lie­ren.  Die­se Bilanz muss auf jeden Fall posi­tiv aus­fal­len. Eine Bank ist zu einer Über­schuss­rech­nung bei der Auf­stel­lung der Finan­zie­rung ver­pflich­tet. Auf der Haben­sei­te ste­hen natür­lich das Net­to­ein­kom­men (Ohne Gra­ti­fi­ka­tio­nen, in vie­len Fäl­len, je nach Bank, ohne Urlaubs- oder Weih­nachts­geld), Kin­der­geld und Neben­ein­kom­men (Ren­ten, Kalt­miet­ein­nah­men, Ein­künf­te aus Neben­jobs). Und dann die Aus­ga­ben: Die Bank rech­net eine Pau­scha­le pro Haus­halts­mit­glied. Das kann (es ist von der Bank abhän­gig) 750,- € für die Ers­te und 250,- € für die Zwei­te im Haus­halt leben­de Per­son sein, für jedes Kind dann auch 200,- € — 250,- €. Mit die­sen Beträ­gen sind nur die Kos­ten des täg­li­chen Bedarfs abge­gol­ten. So kann das also aus­se­hen: Die Fami­lie Mül­ler (ver­hei­ra­tet, 3 Kin­der)  erzielt ein gemein­schaft­li­ches Ein­kom­men in Höhe von 2500.- €, für die ers­ten bei­den Kin­der bekom­men die Mül­lers jeweils 204,- € Kin­der­geld, für das Drit­te 210,- €. Also betra­gen die Gesamt­ein­nah­men 3118.- €. Die benö­tig­te Bau­fi­nan­zie­rung für die 120 qm  Woh­nung beträgt 250.000,- €. Dar­aus ergibt sich eine monat­li­che Belas­tung (Zins p.a. 1,8%, Til­gung 2,0%) 791,67 €. Zur Bewirt­schaf­tung der Immo­bi­lie rech­net die Bank 2,50 € pro qm/Monat, hier in die­sem Bei­spiel somit 300,-€. Da kei­ne wei­te­ren Kre­dit­ra­ten exis­tie­ren, egibt sich hier ein  Über­schuss von 276,33 €. Damit wäre die Haus­halts­rech­nung posi­tiv und die Finan­zie­rung zumin­dest rech­ne­risch mög­lich. Bit­te beach­ten Sie, wir stel­len hier eine sehr stark ver­ein­fach­te Form der Haus­halts­rech­nung dar. Sie dient nur dazu das Sche­ma zu verdeutlichen.

Ein­kom­men2500,-€
Kin­der­geld für 3 Kinder618,- €
ins­ge­samt3118,- €
fik­ti­ve Haushaltspauschale
5 Per­so­nen, 1000 € Eltern +750 € für die Kinder
1750,- €
Bau­fi­nan­zie­rung791,67 €
Bewirt­schaf­tungs­kos­ten300 €
wei­te­re Kreditraten kei­ne
Aus­ga­ben2841,67 €
Über­schuss3118.-€ — 2841,67= 276,33 €

Wie funktioniert ein Immobilienkauf?

Das geht so: Am Anfang steht die Idee. Was wol­len Sie denn, kau­fen oder bau­en? Wenn Sie bau­en wol­len, besit­zen Sie schon das Grund­stück? Soll­ten Sie kau­fen wol­len, was wird es denn sein, eine Eigen­tums­woh­nung oder ein Haus? Sie sehen selbst, da der Kauf eines Eigen­hei­mes eine weit­rei­chen­de Ent­schei­dung ist, müs­sen Sie sich im Vor­feld vie­le Gedan­ken machen wohin die Rei­se geht. Wir gehen jetzt der Ein­fach­heit hal­ber davon aus, Sie wol­len eine Eigen­tums­woh­nung vom Mak­ler oder von Pri­vat erwer­ben. Nach­dem Sie die­se Ent­schei­dung getrof­fen haben, ist es nun  wich­tig mit Pro­fis zu reden. War­um? Das ist ein­fach: Es gibt nicht nur eine Finan­zie­rungs­form, son­dern vie­le unter­schied­li­che Ideen die zum Ziel füh­ren. End­fäl­li­ge Dar­le­hen, Bau­spar­fi­nan­zie­run­gen, die Zwi­schen­fi­nan­zie­rung, Annui­tä­ten- und För­der­dar­le­hen um nur ein paar weni­ge zu nen­nen. Jede die­ser Finan­zie­rungs­for­men bie­tet unter­schied­li­che  Abstu­fun­gen und Pro­gram­me, je nach Anbie­ter. Sie haben aller­dings nicht lan­ge Zeit, denn, aller Wahr­schein­lich­keit nach, sind Sie nicht der ein­zi­ge Inter­es­sent. Die Regel ist, wer zuerst kommt, mahlt zuerst. Sie brau­chen also eine Finan­zie­rungs­zu­sa­ge und zwar zügig. Ohne die­se Finan­zie­rungs­zu­sa­ge der Bank (nur der Bank, nie­mals vom Ver­mitt­ler) kön­nen Sie kei­ner­lei Ver­pflich­tung gegen­über dem Ver­käu­fer ein­ge­hen. Blo­ckie­ren Sie das Objekt durch eine Kauf­zu­sa­ge die Sie nicht ein­hal­ten kön­nen, sind Sie nor­ma­ler­wei­se zum Scha­dens­er­satz ver­pflich­tet, im schimms­ten Fall zah­len Sie sogar die Gebüh­ren des Mak­lers. Das kann sehr teu­er wer­den. Aber das pas­siert Ihnen nicht, Sie machen die Kauf­zu­sa­ge erst nach dem Sie die Finan­zie­rungs­zu­sa­ge der Bank in Hän­den hal­ten. Beach­ten Sie bit­te, die Bank braucht min­des­tens meh­re­re Tage für die Geneh­mi­gung. Die Prü­fung einer Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung ist umfang­reich und unter­liegt stren­gen gesetz­li­chen Vor­schrif­ten. Wenn alles vor­liegt, kön­nen Sie den Notar­ter­min ver­ein­ba­ren. Der Notar erstellt Ihnen einen Kauf­ver­trags­ent­wurf. Die­ser wird jeder der am Ver­trag betei­lig­ten Par­tei­en zur Ver­fü­gung gestellt. Fin­det der Ver­trag all­ge­mei­ne Zustim­mung, wird ein Ter­min zur Unter­zeich­nung ver­ein­bart. Der Notar liest den Ver­trag vor, alle Par­tei­en unter­zeich­nen. Mit der Ein­tra­gung der Auf­las­sungs­vor­mer­kung ins Grund­buch wer­den Ihnen alle Rech­te gesi­chert. Der Eigen­tums­über­gang ist zwar noch nicht erfolgt, aber ab jetzt kann nur noch mit Ihrer Zustim­mung über das Objekt ver­fügt wer­den. Eigen­tü­mer sind Sie erst nach der voll­stän­di­gen Abwick­lung und Ein­tra­gung im Grund­buch, even­tu­el­ler Löschung der alten Grund­schul­den, Zah­lung des Kauf­prei­ses und der Kaufnebenkosten.

 

So vermeiden Sie schwere Fehler bei der Baufinanzierung

Fangen wir bei der Planung an:

Ein wich­ti­ger Punkt ist, sich über die Kos­ten im Kla­ren zu sein. Eine sehr gro­ße Zahl von Man­dan­ten kommt lei­der erst, wenn das Pro­jekt aus dem Ruder läuft. Ver­mei­den Sie das und kon­tak­tie­ren Sie uns in der Pla­nungs­pha­se, hier lässt sich alles noch steu­ern. Genau­so wich­tig wie zu wis­sen was das Pro­jekt kos­ten wird, wahr­schein­lich wird es sowie­so teu­rer, ist die Kennt­nis wie­viel Eigen­ka­pi­tal zur Ver­fü­gung steht. Machen Sie eine Inven­tur und neh­men Sie nur wirk­lich ver­füg­ba­re Gel­der in Ihre Auf­stel­lung. Nach­dem das erle­digt ist, strei­chen Sie min­des­tens die Hälf­te und legen die­sen Teil als Reser­ve (3–5 Monats­ge­häl­ter, je nach Vor­ha­ben) zurück. Einer der schlimms­ten Feh­ler ist es, Spitz auf Knopf zu kal­ku­lie­ren. Es gibt ohne­hin nicht vie­le Arten Eigen­ka­pi­tal das bei einer Bau­fi­nan­zie­rung gerech­net wird:

  • Vor­han­de­ner Grund und Boden — Soll­ten Sie bau­en wol­len, ist ein las­ten­frei­es Grund­stück ein ech­tes “Pfund” auf der Habenseite
  • Spar- und Wert­pa­pier­gut­ha­ben — Sofern Sie es ein­brin­gen kön­nen und wol­len, neh­men Sie nicht mehr als die Hälfte
  • Mus­kel­hy­po­thek oder Eigen­leis­tung — Oft über­schätzt, ver­schie­de­ne Ban­ken rech­nen auf­grund von schlech­ten Erfah­run­gen kei­ne oder nur gerin­ge Leis­tun­gen an

Wich­tig! Soll­ten Sie als Bau­herr pri­va­te Bau­hel­fer ein­set­zen, also Freun­de, Bekann­te oder Ver­wand­te, mel­den Sie die­se Per­so­nen bei der BG Bau an. Grund­sätz­lich sind alle die­se Hilfs­kräf­te, egal ob bezahlt oder unent­gelt­lich tätig, Kraft Gesetz (§2 Abs. 2 SGB VII) gegen Arbeits­un­fall versichert.

Bean­tra­gen Sie bei uns Ihren Bau­her­ren­füh­rer­schein mit Zugang zu einem Exper­ten­netz­werk mit Fach­an­wäl­ten für Bau- und Archi­tek­ten­recht.

  • Ver­mitt­lung von juris­ti­schen Exper­ten zur Vertragsprüfung,
  • Ver­mitt­lung von Schlichtungsexperten

Gehen Sie auf Num­mer sicher und ver­mei­den Sie teu­re Fehler.

Gefahren bei der Baufinanzierung

Nach­fol­gend haben wir eine klei­ne Tabel­le erstellt, um Ihnen die Gefahr von nied­ri­gen Zin­sen in Ver­bin­dung mit einer nied­ri­gen Til­gung auf­zu­zei­gen. Mit einer nied­ri­gen Bau­fi­nan­zie­rungs­ra­te wäh­nen sich vie­le in einem fal­schen Gefühl von Sicher­heit. Das Haupt­pro­blem ist die Tat­sa­che, dass auf ein Zins­tief immer ein Zins hoch folgt. Soll­ten Sie wenig getilgt haben und aus­ge­rech­net in einer Zins Hoch­pha­se neu fest­schrei­ben müs­sen, kann sich ihre Haus­halts­be­las­tung so dra­ma­tisch ver­än­dern, dass ein Not­ver­kauf ihrer Immo­bi­lie nicht zu ver­mei­den ist.

Basis­da­ten zu den Finan­zie­run­genVari­an­te 1Vari­an­te 2Vari­an­te 3
Dar­le­hens­be­trag250.000250.000250.000
Zins­fest­schrei­bung30 Jah­re30 Jah­re30 Jah­re
Zahl­wei­semonat­lichmonat­lichmonat­lich
anfäng­li­cher Tilgungsatz1,01,01,0
Gebun­de­ner Sollzinssatz5,53,51,5
mtl. Rate1354,17937,50520,83
Rest­schuld zum Ende der Sollzinssbindung59.664,19117.622,35155.354,75
Getilg­ter Betrag bis dahin190335,81132,377,6594.645,25
Gesamt­lauf­zeit des Darlehens34 Jah­re 1 Monat43 Jah­re 0 Monate61 Jah­re 1 Monat

Wie Sie aus die­ser Tabel­le erse­hen kön­nen, unter­schei­den sich die Bei­spie­le nur im zugrun­de lie­gen­den Soll­zins­satz und der dar­aus ver­än­der­ten monat­li­chen Rate. Vari­an­te 1 war vor weni­gen Jah­ren abso­lut üblich. Wegen des höhe­ren Zins­sat­zes ist die Ein­spa­rung durch die Til­gung viel höher im Ver­gleich zu den nied­ri­ger ver­zins­ten Vari­an­ten 2 und 3. Auf­grund des­sen ver­än­dert sich die Lauf­zeit erheb­lich. Selbst­ver­ständ­lich gibt es Mög­lich­kei­ten hier­auf ein­zu­wir­ken, bei­spiels­wei­se mit Son­der­til­gun­gen, wir wol­len Sie hier für die­ses The­ma nur sensibilisieren

Immobilienfinanzierung trainieren

Tes­ten Sie ein­fach was es heißt eine Immo­bi­lie zu besit­zen. Das geht auch ganz leicht. Sie tra­gen im Moment Ihre monat­li­che Mie­te, sowie Ihre sons­ti­gen Aus­ga­ben. Kal­ku­lie­ren Sie was der Kauf Ihrer Wunschim­mo­b­lie kos­ten wür­de und berech­nen Sie mit den obi­gen Tools Ihre Belas­tung. Legen Sie sich die Dif­fe­renz zu Ihrer Mie­te auf die Sei­te. Berech­nen Sie auch die Neben­kos­ten mit 2,50 € pro qm². Auch die­sen Betrag soll­ten Sie spa­ren kön­nen. Beden­ken Sie bit­te, aus einer Miet­woh­nung kön­nen Sie jeder­zeit aus­zie­hen, einen Immo­bi­li­en­er­werb rück­gän­gig zu machen ist letzt­end­lich sehr teuer.